Los establecimientos comerciales y las compañías en general, han sido impactadas por la crisis generada por el COVID-19, por esta razón, los empresarios han tenido que implementar diferentes mecanismos para poder pagar nóminas, mantener los costos de funcionamiento y poder pagar los arriendos de los locales en los que operan. En ese orden de ideas, una de las estrategias para optimizar gastos es la renegociación de contratos, pero para que sea exitosa debe hacerse de manera adecuada para que tanto el arrendador como arrendatario se vean beneficiados.
Sobre este asunto, Roberto Cáceres Gerente General de Colliers International Colombia, indicó: “La renegociación de contratos es una figura que ha tomado mucha fuerza. En especial, cuando se identifica que las condiciones pactadas inicialmente son diferentes a las que está ofreciendo el mercado. Por ejemplo, cuando una compañía está pagando su renta mensual por encima de valores del mercado y requiere seguir operando en el mismo inmueble, la renegociación es una excelente opción. Asimismo, cuando se necesita una reducción en los gastos operativos o se toman decisiones que buscan una mayor rentabilidad y medición del retorno de la inversión, esta alternativa es ideal. Solamente desde Colliers se aumentó la renegociación de contratos en 1.109%”.
En esa medida, este proceso es de gran ayuda para el sector inmobiliario en medio de la coyuntura y ha sido un plan de ruta obligado para muchas compañías. Los alivios en las rentas que han otorgado los propietarios han sido clave para la continuación de las operaciones de sus respectivos arrendatarios, sin embargo este proceso debe estar acompañado de la mano de expertos porque si no se realiza pensando en el bienestar de las partes puede fracasar.
Para ello, se puede hacer uso de una metodología especializada, con la cual se pueden identificar diferentes alternativas basadas en el estado actual del contrato de arrendamiento versus el comportamiento del mercado inmobiliario, permitiendo realizar un análisis de los escenarios y oportunidades viables bajo variables como: renegociación de términos, alivios en el canon de renta y hasta la terminación del contrato. Cualquiera que sea la opción, el objetivo primordial es que la relación comercial entre ambas partes perdure y la operación sufra el menor impacto posible.
“La metodología incluye diez pasos de los cuales su desarrollo puede variar en cada negociación. Sin embargo, hay tres momentos importantes para tener en cuenta”, expresó Cáceres.
Los momentos
- Realizar el resumen de los términos más relevantes del contrato de arrendamiento: permitiendo tener claridad sobre la situación del contrato en comparación con el acuerdo al que se desea llegar.
- Comparativo de mercado: se podría decir que es el momento más importante de la negociación. Conocer cómo se está comportando el mercado en determinado sector, no solo a nivel general sino por la necesidad de realizar un análisis concienzudo del inmueble donde se abarque la zona donde está ubicado, sus valores históricos y la disponibilidad actual, entre otros. Esto será la base para el desarrollo de la negociación.
- Desarrollo de la negociación: una vez realizados los pasos anteriormente mencionados, se podrá identificar la posición de negociación y las expectativas frente a esta. El desarrollo de la concertación, puede tomar normalmente entre y cinco rondas antes de definir los términos de cierre.
“Hay que entender que para que las partes no salgan afectadas se debe pensar en mantener la relación a largo plazo. Es por esto, que mientras las partes estén alineadas el resultado será positivo. También es importante tener en cuenta aspectos como: renovaciones, prórrogas, preavisos, terminación anticipada, penalidades, incrementos anuales. Esto no solo nos pone en una posición más fuerte frente a la contraparte, sino que ayudará a encontrar el equilibrio en caso de no llegar a un acuerdo en algunos términos”, concluyó Cáceres.
